(서울=뉴스1) 금준혁 기자 = "시세 5억원 주택 구입을 위해 필요한 목돈이 이 모델에서는 7000만원 수준까지 낮아진다."
국토교통부가 지난달 야심 차게 준비한 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만가구 공급계획'에 명시된 실제 예시입니다. 이것만 본다면 주거 불안에 시달리는 청년층의 내 집 마련이 한 층 가까워진 것으로 보입니다.
그러나 나눔형·선택형·일반형에 신설된 청년 특공까지. 실수요자인 청년세대를 위해 개편했다고는 하지만 복잡해진 청약제도를 보면 한숨이 먼저 나오는데요. 오늘 백서는 달라진 공공분양에 대해서 다루려 합니다.
먼저 이번 제도 개편의 핵심인 나눔·선택·일반 모델을 잘 살펴봐야 합니다.
50만가구의 절반을 차지하는 나눔형은 처음부터 공공분양을 받되 분양가를 낮추고 전용 모기지를 지원하는 방식입니다.
나눔형의 전용 모기지는 주택담보대출비율(LTV)이 최대 80%까지 적용되는데요. 시세의 70% 이하로 낮아진 분양가가 기준입니다.
예를 들면 5억원 아파트의 분양가가 70%로 떨어지면 3억5000만원입니다. 여기서 3억5000만원의 80%인 2억8000만원을 대출받는다면 초기부담금은 7000만원이라는 계산이 나오게 되는 겁니다.
그렇다면 상환해야 하는 금액은 어느 정도일까요. 만기 40년에 소득 수준별로 고정금리가 최저 1.9%에서 3.0%입니다. 최대 지원은 5억원까지로 총부채원리금상환비율(DSR)의 적용을 받지 않습니다.
마찬가지로 시세 5억원 아파트를 예로 가져오겠습니다. 대출금액 2억8000만원을 연 이자 1.9%를 적용해 40년동안 갚는다면 연간 원리금 상환금은 원리금이 균등하다고 가정 했을때 약 999만원입니다. 총 대출이자가 1억1000만원 선으로 총상환금액은 대략 4억원이라는 계산이 나옵니다.
비교를 위해 기존주택 구입 방식으로도 계산해야겠지요.
5억원 아파트에 무주택자와 등을 대상으로 하는 LTV 70%를 적용하면 3억5000만원을 대출받습니다. 초기 부담금은 1억5000만원입니다. 여기에 은행연합회가 고시한 고정금리 4.64%를 적용해 같은 기간 상환한다고 가정하면 연간 원리금 상황금이 1920만원 정도입니다. 총 대출이자가 4억2000만원, 총 상환금액은 대략 7억7000만원입니다.
단순 비교로 보기에도 차이가 크다는 점을 알 수 있습니다.
물론 의무 거주기간인 5년 이후 공공에 환매하는 방식도 선택할 수 있습니다. 5억원 아파트가 5년 후 감정평가액이 10억원이 됐다면 매각 시세차익 5억원의 30%인 1억5000만원을 공공에 반납해야 합니다.
10만가구의 선택형은 나눔형과 달리 저렴한 임대료로 6년 동안 거주한 후 분양 여부를 결정할 수 있는 모델인데요. 기존의 5년·10년 공공임대주택과 모델이 비슷합니다.
입주시점 해당 주택 추정 분양가의 절반을 보증금으로 내고 나머지 절반에 대한 월세는 시세의 70%에서 80% 수준으로 부담합니다.
6년 후 입주를 결정한다면 분양가가 입주 시 추정분양가와 분양시점의 감정가의 평균으로 정해집니다. 입주시 추정분양가가 4억원, 분양 선택시 감정가가 8억원이면 6억원에 분양받는 것입니다. 분양을 선택하지 않아도 4년을 더 거주할 수 있고요.
또 임차 시 보증금에 대해서도 최저 1.7%에서 2.6%의 고정금리로 최대 3억원까지 지원이 됩니다. 가령 보증금이 2억1000만원이라고 했을 때 1억7000만원을 대출받고 금리를 적용하면 6년간 1710만원에서 2420만원을 부담한다는 계산이 나옵니다. 이를 기존주택 임차와 비교하면 최대 5000만원까지 부담을 절감할 수 있다는 것이 국토부 예상입니다.
일반형 15만가구의 경우 기존 공공분양의 모델에서 추첨제 20%가 적용됩니다. 일반형에는 전용 금융지원 프로그램 없이 기존 디딤돌 대출을 활용하지만 신혼부부의 대출한도를 4억원, 생애최초자는 2억원까지 늘렸습니다.
이밖에 청년특공이 생겼다는 점도 눈여겨볼 만합니다. 19세~39세인 미혼인 무주택자 청년을 대상으로 하며 월 평균소득이 140% 이하, 순자산이 2억6000만원 이하면 누구나 지원할 수 있습니다.
특히 유형별 공급 비율을 보면 나눔형에 청년특공 15%, 선택형에도 15%가 포함됐습니다. 또 3가지 유형 모두 일반공급 물량 20%는 추첨으로 뽑습니다.
당장 연말이면 나눔형 △고덕 강일3단지 500가구 △고양 창릉 1322가구 △양정 역세권 549가구, 일반형 △남양주 진접2 754가구의 사전청약이 진행됩니다.
다만 정부가 공공택지의 사전청약 의무를 폐지하고 2024년까지 공공물량을 2만4000가구에서 1만1000가구 수준으로 줄이는만큼 사전청약이 뜸해질 가능성이 큽니다. 공공분양을 노리시는 분이라면 이번 청약제도를 살펴보고 요건은 충족하는지 확인해보면 좋을 듯 합니다.